Antecontractul

 

     Antecontractul (promisiunea de vânzare) este un act juridic încheiat între promintenţii-vânzători şi promitenţii-cumpărători prin care ambele părţi se obligă să încheie, în viitor, până la o anumită dată şi la un preţ stabilit, contractul de vânzare.

 

     Clauze principale:

     Antecontractul va cuprinde, de regulă:

 

- descrierea imobilului;

- avansul (suma de bani) ce se dă odată cu încheierea acestuia;

- preţul final al vânzării pe care l-au convenit părţile;

- data la care urmează să se încheie contractul de vânzare în formă autentică;

- clauze penale (ce reprezintă daune-interese în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se mai semnează din culpa uneia dintre părţi).

 

     Ce drepturi şi obligaţii generează antecontractul?

     Prin antecontract, părţile se obligă să vândă, respectiv să cumpere, bunuri imobile sau mobile. Aceasta obligaţie nu echivalează cu transmiterea dreptului de proprietate, astfel că, până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenţii-cumpărători nu devin proprietarii imobilului.

 

     Conform art. 1.669 Cod civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

 

     Promitenţii vânzători nu au voie sa înstrăineze bunul ce face obiectul antecontractului, aşa cum rezultă din art. 627, al. 4 din Codul civil.

 

     Notarea în cartea funciară

Pentru a fi siguri că promitenţii-vânzători nu vor mai încheia şi cu alte persoane antecontracte sau alte acte privind imobilul respectiv, este recomandat să solicitaţi notarea antecontractul în cartea funciară a imobilului. În acest fel, este făcut public faptul că s-a încheiat respectivul antecontract.

 

     Acte necesare:

- actele de identitate ale promitenţilor-vânzători şi ale promitenţilor-cumpărători

- actele de proprietate ale imobilului

- extras de carte funciară (după caz)

 

    Intrebări frecvente:

     Am semnat un antecontract la agenţia imobiliară. Ce valoare are?

- Antecontractul semnat la agenţia imobiliară are valoarea unui înscris sub semnatură privată (dacă sunt respectate anumite cerinţe prevăzute de lege).Spre deosebire de actul autentic, actul sub semnatură privată nu reprezintă titlu executoriu, ceea ce înseamnă că, în caz de litigiu, trebuie să vă adresaţi instanţei de judecată pentru recuperarea avansului plătit.

 

     Un dezavantaj al semnării antecontractelor la agenţia imobiliară este faptul că nu aveţi garanţia că acel act este întocmit de un jurist (poate conţine clauze neclare sau abuzive). De asemenea, în această situaţie nu beneficiaţi de consultanta unui notar care ar verifica legalitatea actelor de proprietate şi v-ar putea explica termenii antecontractului, precum şi consecinţele acestuia.

 

     Cum poate fi radiat un antecontract din cartea funciară?

Radierea antecontractului din cartea funciară se realizează în conformitate cu prevederile art. 906 alin. 2 şi 3:

 

     “Promisiunea se va putea radia dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

 

     Radierea se va dispune din oficiu dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la al.2, n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin.2 […]”